Ayıplı gayrimenkul, satın alındığında anlaşmaya uygun olmayan veya beklenen performansı göstermeyen, sebebiyle alıcıya zarar veren bir mülk olarak tanımlanır. Bu durum, genellikle bir ev veya işyeri gibi taşınmaz mülklerde ortaya çıkar. Ayıplar, yapısal veya hukuki sorunlar, yanıltıcı reklamlar veya taşınmazın kullanımına engel olan koşullar gibi farklı nedenlere dayanabilir.
Devamını okuyun “Gayrimenkul Hukukunda Ayıplı Gayrimenkul Davaları”
Şirketlerin kapatılmasının nedenleri birçok faktöre bağlı olarak ortaya çıkabilir. Girişimciler veya şirket sahipleri, işletmelerinin başarısızlıkla sonuçlanması durumunda veya işletmenin artık gerekli olmadığına karar verildiğinde şirketlerini kapatmayı düşünebilirler. Bu kararı etkileyen birkaç ana faktör vardır.
Devamını okuyun “Şirket Hukuku’nda Şirketlerin Kapatılması ve Tasfiyesi”
Sadece Tanık Beyanı ile Ceza Verilir mi ? Mahkumiyet kararı verilebilmesi için sanığın suçu işlediği ve bu suçun kanıtlandığı kesin olmalıdır. Mahkeme, somut delillere dayanarak atılı suçlamaları değerlendirir ve kararını oluşturur.
Hukuki açıdan, sadece tanık beyanlarına dayanarak mahkumiyet kararı verilmesine bir engel bulunmamaktadır. Hakim, usul ve esaslara uygun bir şekilde hareket ederek, sanığın suçu işlediği konusunda vicdani kanaate ulaştığında, sadece tanık beyanlarına dayanarak ceza verebilir.
Bursa Ceza Avukatı Mert Can Oral
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir? Kira Sözleşmesi’ni düzenleyen Borçlar Kanunu’na göre, kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesiyle bağlı olacaktır. Bu durumda, sözleşme önceki ev sahibiyle yapıldığı şekil ve şartlarda devam edecektir. Yeni malik, kira sözleşmesinde taraf haline gelerek, kiraya verenin yerini alacaktır. Yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur.
Kiralananın el değiştirmesi m. 310 ‘’Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’
Kiracı Tahliye Davası Avukatı Mert Can Oral
Devamını okuyun “Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?”
Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç, çekilen ihtarnameye verilen tepkiye ve kiracının eylemlerine bağlı olarak farklı şekillerde ilerleyebilir. Genellikle, ihtarname çekildikten sonra kiracıya aykırılığı gidermesi için belli bir süre tanınır. Bu süre genellikle 30 gün olup, kiracıya aykırılığı düzeltmesi için zaman verilir.
Ayrıca kiracı tahliye davası hakkında geniş bilgi için tıklayabilirsiniz.
Eğer kiracı, ihtarnameyle belirtilen aykırılığı gidermezse, duruma göre farklı adımlar atılabilir. Örneğin:
İhtarname çekildikten sonra kiracı, tahliye etmek için iki farklı şekilde hareket edebilir. İlk olarak, ihtarnameyle belirtilen tahliye sebeplerine karşı bir savunması olmadığı durumda, kiracı kiralananı sorunsuz bir şekilde boşaltabilir. Bu durumda uyuşmazlık olmayacak ve kiracı evi sorunsuz bir şekilde tahliye etmiş olacaktır. İkinci olarak, kiracı, ihtarnameyle belirtilen sebeplerin gerçek olmadığını düşünüyorsa ve ihtilafı mahkemede savunmak istiyorsa, kiralananı boşaltmayabilir ve ev sahibinin dava açmasına neden olabilir. Tahliye davası ev sahibi lehine sonuçlanırsa, kiracı mahkeme kararını uygulayarak tahliyeyi gerçekleştirmek zorunda kalacaktır.
İhtarname alındıktan sonra bir kiracının yapması gerekenler hakkında bilgi sahibi olmak oldukça önemlidir. İhtarname, ev sahibinin kiracıya belirli bir koşulun yerine getirilmesini talep ettiği bir uyarıdır. Bu nedenle, kiracının doğru adımları atması ve durumu doğru şekilde ele alması gerekmektedir.
İlk olarak, kiracının ihtarnameyi dikkatlice okuması ve anlaması gerekmektedir. İhtarname, hangi koşulun yerine getirilmesi gerektiği, ne zaman ve nasıl yapılması gerektiği gibi bilgileri içerir. Kiracı, ihtarnameyi anlamadan veya önemsemeksizin hareket etmemelidir.
İkinci olarak, kiracının ihtarnameye uygun bir yanıt vermesi önemlidir. Kiracı, ihtarnameye uygun bir şekilde cevap vermeli ve belirtilen koşulu yerine getirmekte istekli olduğunu göstermelidir. Bu, yazılı bir cevap göndermek anlamına gelebilir veya ihtarnameye uygun bir şekilde davranarak talep edilen koşulu yerine getirebilir. Kiracının bu süre zarfında harekete geçmesi önemlidir, aksi takdirde ev sahibi yasal süreci başlatabilir.
| Adım 1 | Kiracının ihtarnameyi dikkatlice okuması ve anlaması |
|---|---|
| Adım 2 | Kiracının ihtarnameye uygun bir yanıt vermesi |
| Adım 3 | Kiracının harekete geçmesi ve talep edilen koşulu yerine getirmesi |
Kiracının, ihtarname aldıktan sonra ev sahibiyle ilişkisi genellikle gerilimli ve zorlu olabilir. Ancak, her iki tarafın da sorunları çözmek için birbirleriyle işbirliği yapmaları önemlidir. İhtarname sonrası, müzakere süreci başlar ve kiracı ve ev sahibi arasında iletişim ve anlaşma sağlamak için çeşitli adımlar atılır.
İlk olarak, kiracının ihtarnameye verdiği uygun cevap süresi önemlidir. Yasalar genellikle kiracıya belirli bir süre verir ve bu süre içinde kiracının yanıt vermesi gerekir. Kiracının, ihtarnameye uygun bir şekilde yanıt vermesi, uygun bir dille ve sorunun çözümü için işbirliği içeren bir yaklaşımla gerçekleşmelidir.
Müzakere süreci, bir araya gelerek veya yazılı iletişim yoluyla devam edebilir. Kiracı ve ev sahibi, müzakerelerde anlayışlı olmalı, birbirlerinin görüşlerini dinlemeli ve çözüm odaklı olmalıdır. Taraflar, sorunun ne olduğunu ve nasıl çözülebileceğini tartışmalı, gerekirse uzlaşmalar yapmalıdır. Ancak, müzakereler sırasında yasal haklara ve işleri düzenleyen kanunlara uyulması da önemlidir.
Bir kiracıya ihtarname alındıktan sonra tahliye süreci oldukça önemlidir. Kiracının ihtarnameye verdiği cevap ve sürecin nasıl ilerleyeceği, kiracının haklarını ve hukuki yükümlülüklerini etkiler. Kiracının uygun bir cevap vermesi ve tahliye sürecini doğru şekilde takip etmesi, olası problemlerin önüne geçebilir.
Kiracı, ihtarname aldıktan sonra belirli bir süre içinde cevap vermek zorundadır. Uygun bir cevap vermemek veya süreyi aşmak, ev sahibi tarafından tahliye davası açılmasına neden olabilir. Kiracının cevabında, ihtarnameye yönelik itirazları veya düzeltmeleri belirtmesi önemlidir. Ayrıca, tahliye sürecindeki tarihleri ve süreleri takip etmek de kiracının sorumluluğundadır.
İhtarname sonrası, kiracı ve ev sahibi arasındaki müzakere süreci başlar. Kiracının uygun bir cevap vermesi durumunda, kiracı ve ev sahibi arasında anlaşma yoluna gidilebilir. Müzakerelerde, kiracının talepleri ve ev sahibinin beklentileri göz önünde bulundurulmalıdır. Kiracının, müzakereleri hukuki bir uzmanla desteklemesi tavsiye edilir.
Tahliye sürecinde, kiracının bu faktörlere dikkat etmesi önemlidir. Kiracı, belirlenen tahliye tarihine kadar tüm yükümlülüklerini yerine getirmeli ve evi teslim etmelidir. Aksi halde, ev sahibi tahliye davası açabilir ve yasal yaptırımlar başlayabilir.
| Kiracının Yükümlülükleri | Ev Sahibinin Yükümlülükleri |
|---|---|
| Evi tertemiz teslim etmek | Tahliye sürecini takip etmek |
| Kiralama bedelini tam olarak ödemek | Gerekli evrakları hazırlamak |
| Hasar tespitini yapmak | Evin yeniden kiralanması için çalışmak |
Tahliye süreci, ihtarname alındıktan sonra kiracının takip etmesi gereken önemli bir süreçtir. İyi bir iletişim ve müzakere, sorunların çözülmesinde önemli rol oynar. Kiracının tahliye sürecini doğru şekilde takip etmesi, hem kendi çıkarlarını hem de ev sahibinin beklentilerini karşılamasını sağlar.
YARGITAY KARARI
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
KARAR : İstinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkeme kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davanın kısmen kabulüne
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 21. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki ecrimisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına ve davanın kısmen kabulüne dair yeniden hüküm kurulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilerek Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacılar vekili, muris …’un 03.04.2017 tarihinde öldüğünü, 4 No.lu bağımsız bölümde muris ile davalının 1/2’şer hissedar olduğunu, davalının davacıların rızası dışında taşınmazı kullandığını, ihtarname gönderildiği hâlde davacılara ödeme yapılmadığını, kiracıya da ihtarname gönderildiğini, kiracı şirketin 1.625,00 TL olmak üzere Mayıs ve Haziran 2018 kiralarını müvekkillerine ödediğini ancak, gerçek kira bedelinin daha yüksek olduğunu belirterek 08.06.2013-08.06.2018 dönemi için 30.000,00 TL ecrimisil alacağının her aya ilişkin kısmının ait olduğu aydan itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak payları oranında davacılara ödenmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Davalı vekili; ölmeden önce muris …’nin 1/2 payını kendisine sattığını, bedelin ödendiğini ancak, devir yapmadığını, murisin rahatsızlandığını, bu nedenle davalının tapu devri için ısrar etmediğini, toplam 56.000,00 TL tutarında davacıların murisi için harcama yaptığını, bu harcamanın ecrimisil miktarından mahsup-takas edilmesini, taşınmazın 2002 yılında dava dışı şirkete kiralandığını, kira bedelinin sözleşmede gösterildiğini, açıktan para almanın söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; \”dava konusu 4 nolu bağımsız bölümde davalı ve murislerinin 1/2 pay sahibi olduğu, davacılar ve murisleri tarafından hisseleri oranında kira bedeli talep edildiği halde davalı tarafından payları karşılığı davacılara herhangi bir ödeme yapılmadığının dinlenen tanık beyanı ve davalının kabulünde olduğu, davalının bu payı davacıların murisinden satın aldığı bu nedenle kira bedelinden ödeme yapmadığı savunmasında bulunduğu ancak bu savunmasını kanıtlayan delil sunmadığı, davalı tarafından davacılar murisinin hastane masrafları karşıladığından bunun mahsubu talep edilmiş ise de; takas mahsup için aranan kanuni şartların gerçekleşmediği, davacıların 2018 Mayıs, Haziran ayı kira bedelini aldıklarını beyan etmeleri nedeniyle 08.06.2013 tarihinden 30.04.2018 tarihleri arasında kirada olan hisseli taşınmaz için intifadan men koşulu aranmayacağından davanın kabulüne, toplam 127.973,77 TL ecrimisil bedelinin dönem sonlarından itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak veraset ilamındaki hisseleri oranında davacılara ödenmesine, takas mahsup talebinin reddine\” karar vermiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Davalı vekili, geçerli bir kira sözleşmesi olmasına rağmen bu sözleşme yok sayılarak farazi bir kira bedeli belirlenmek suretiyle karar verildiğini, paydaşlardan birinin taşınmazı kiraya vermesi karşısında diğer paydaşın herhangi bir itiraz yoluna başvurmaması sebebiyle açık veya zımni olarak onay vermiş olacağını, Mahkeme kararına dayanak teşkil eden bilirkişi raporunda emsal olarak belirlenen taşınmaz ile dava konusu taşınmazın vasıflarının uyuşmadığını, takas-mahsup talepleri değerlendirilmeden hüküm kurulduğunu dile getirmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; \”Davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına; murisin hayattayken talep etmediği dönem için mirasçılarının talep hakkı olmayacağından murisin ölüm tarihinden önceki döneme ilişkin ecrimisil talebinin kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle murisin ölüm tarihinden dava tarihine kadar hesaplanan miktar üzerinden davanın kısmen kabulüne, davacı … yönünden 26.506,90 TL, Nimet yönünden 8.835,63 TL ecrimisil talebinin kabulüne, fazlaya ilişkin talebin reddine\” karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Davacılar vekili, İlk Derece Mahkemesi kararının doğru olduğunu, murisin ölüm tarihinden itibaren ecrimisile hükmedilmesine karar verilmesinin doğru olmadığını, davanın kısmen kabulüne karar verilmesi nedeniyle AAÜT 13/3’de yer alan \”Maddi tazminat istemli davanın kısmen reddi durumunda, karşı taraf vekili yararına bu Tarifenin üçüncü kısmına göre hükmedilecek ücret, davacı vekili lehine belirlenen ücreti geçemez.\” maddesi uyarınca davacılar aleyhine hükmedilen vekâlet ücretinin davacılar lehine hükmedilen vekâlet ücretini geçtiğini dile getirmiştir.
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, paydaşlar arası ecrimisil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
Karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/3 üncü maddesi; \”Maddi tazminat istemli davanın kısmen reddi durumunda, karşı taraf vekili yararına bu Tarifenin üçüncü kısmına göre hükmedilecek ücret, davacı vekili lehine belirlenen ücreti geçemez.\” hükmünü içermektedir.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacılar vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Somut olaya gelince; karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/3 üncü maddesi dikkate alındığında Mahkemece davacılar yararına 5.301,68 TL avukatlık ücretine hükmedildikten sonra, davacılar lehine verilen vekâlet ücretini aşacak şekilde reddedilen kısım yönünden davalı lehine 13.433,42 TL vekâlet ücreti takdir edilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi hükmün bozulmasını gerektirmiş ise de, yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 nci maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.
Açıklanan sebeple;
1. Davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi hükmünün 4 numaralı bendinde yer alan \”13.433,42 TL\” ibaresinin hükümden çıkarılarak yerine \”5.301,68 TL\” ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
26.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.