Tapu iptali ve tescil işlemleri belirli yasalar çerçevesinde koruma altına alınmış durumdadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında vaat alacaklısına ön söz verilmektedir. Bu kapsamda tapu iptali ya da tescil işlemleri de hukuksal açıdan koruma altına alınmaktadır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası temel olarak taşınmanızın satış vaadi sözleşmesi kapsamında vaat alacaklısına şahsi olarak verilmekte olan ön akdi içermektedir. Vaat alacaklısı olan şayet vaat satıcısı tarafından tescil yapmazsa tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir. Tapu iptal ve tescil davasının ön kabul koşulu da talep tarihinde tapunun vaat satıcısının adına kayıtlı olmasıdır. Bu noktada özellikle arsa payı karşılığında inşaat sözleşmelerine dayandırılarak yapılmış olan satış vaadi sözleşmelerinde inşaatın tamamlanması, kat irtifakının kurulmuş olması ve iskanın alınmış olması süreçleri sonrasında bağımsız bölüm tapularının da vaat satıcısı adına tescil edilmesi önem taşımaktadır. Aksi durumda ise tapu iptal ve tescil talebi yerine tazminat kararı verilmektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yasal Dayanağı
Taşınmaz satış vaadi ilgili olarak Türk Borçlar Kanunu 237’nci maddede düzenleme yapılmıştır. Buna göre;
- Taşınmaz satışının geçerlilik kazanması için sözleşmenin resmi olarak düzenlemesi gerekmektedir.
- Taşınmaz satışı vaadi geri alım ve alıma yönelik sözleşmeler resmi şekilde düzenlenmediği durumlarda geçerli olmaz.
- Önalım sözleşmesinin geçerlilik taşıması yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlı olmaktadır.
Bu kapsamda Yargıtay gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için şu tanımı yapmaktadır; bir tarafta ya da iki tarafa ilgili taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkı sağlayacak olan bir ön akittir. Bu kapsamda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi de sahibine şahsi nitelik kapsamında hak vermekte olan bir ön sözleşmeyi içermektedir.
Uygulama İçin Bozma Nedeni Yapılan Konular
Satış vaadi sözleşmesi herhangi bir sebep ile yerine getirilmediği durumlarda, başka bir deyişle ifa edilmediğinde genelde vaat alacaklısı tarafından bedel istemine söz konusu olmaktadır. Davacının bedel istemekte haklı görülmekte olduğu durumlarda ise taşınmazın dava tarihindeki emsal değerine bakılarak hükmedilmesi gerektiği durumda vaat borçlusuna ödenen bedel güncel hali değerine yönelik karşılaştırma yapılmaktadır ancak bu hatalıdır.
Bu tür davalar için özel bir zamanaşımı süresi belirlenmemiştir ve bu yüzden ön yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. Bu süre sözleşmenin ifa edilmesi olanağının doğması ile başlamaktadır. Fakat satışı vaat etmiş olan taşınmaz, sözleşme kapsamında ya da fiilen satış vaadini kabul eden kişiye teslim edilmesi halinde zamanaşımı iddiasında bulunulmaz.
Satış vaadi sözleşmesi kapsamında açıkça teslimden söz edildiği durumda mahkemeler tarafından zamanaşımı süresinden geçildiği söz ediliyorsa davanın reddedilmesi durumu ile karşı karşıya kalınabilmektedir.
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi önem taşımaktadır. Bu sözleşme tapuya şerh edildikten sonra beş yıllık zaman dilimi içerisinde kayda işlenmiş olan haciz ya da ipotek gibi sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikte olan kayıtlar sözleşme alacaklısının sorumluluğunda değildir. Bunun yanında satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmese de sözleşmenin sonuçsuz kalmasına yönelik vaat borçlusu tarafından taşınmanızın başkasına yönelik devredilmesi halinde alan şahsın kötü niyetli olduğu da öne sürülebilecektir.
Uygulama kapsamında karşılaşılan bir sorun da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin gerçekte taşınmaz mülkiyetinin devredilmesi amacına yönelik değil başka türden bir alacağın teminatı olarak yapılması durumunda sözleşmeye değer verilmesi ve tapu iptali ve tescil kararı verilmesidir. Ancak bu türden bir sözleşme geçerlilik taşımaz. Bu konuda ihtimaller fazla olduğundan avukat yardımı almanız tavsiye edilir.
